Kat Mülkiyeti Hukuku
Kat mülkiyeti hukuku tamamlanmış olarak kullanıma sunulmuş bulunan yapıların belli kısımlarının üzerinde oluşan haklara kat mülkiyeti hakkı, bu hakların tespit ve yürütülmesi için konulan kuralların bütününe de Kat Mülkiyeti Hukuku denir. Özellikle büyük şehirlerde yaşamın zorunlu kıldığı dikey yapılaşma ve çok katlı binalar, farklı kişileri ortak yaşam alanında buluşturmaktadır. Kent mimarisi gereği çok katlı binalarla daha fazla kişinin barınması sağlanırken, ortak yaşam alanlarındaki mülkiyet hakları konusunda sorunlar baş göstermiştir.
Binaların daha kullanışlı bir şekle gelebilmesi amacıyla dükkân, depo, garaj vb. ek yapıların oluşturularak kullanım alanlarından tasarruf edilmesi düşüncesi sonucu, her bölümün tapu sicilinde ayrı olarak tanımlanması ihtiyacını doğurmuştur. Bu duruma göre tapu sicilinde ayrı şekilde düzenlenmiş olan bir bölüm üzerinde, arazi sahibi olan kişinin dışında başkaları da hak sahibi olabilmektedir.
Kat mülkiyeti hukuku paylı mülkiyet ve irtifak haklarına benzer bazı hususlara sahiptir. Bu sebeple herhangi bir karışıklığa meydan verilmemesi adına Kat Mülkiyeti Kanunu adında münferit bir kanun oluşturulmuştur. Kat Mülkiyetleri kanununun kaynağı, genel mevzuatları düzenleyen Medeni Kanundur. Kat maliklerinin ortak yaşam alanlarındaki ilişkilerini birtakım kurallarla düzenleyen Kat Mülkiyeti Hukuku, kat maliklerinin ihtiyaçlarına cevap verebilmek adına,1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı kanunla hukuk sistemindeki yerini almıştır. Farklı zamanlarda yapılan düzenleme ve değişimlerle yenilenen kanun, aynı binada birlikte yaşayan bireylerin hak ve sorumluluklarını düzenlemektedir.
Kat mülkiyeti hukuku, aynı binada barınan farklı bireylerin birçok konuda ortak sorumluluklara katılımcı olmasını zorunlu kılar. Paylı mülkiyette görülen bütünün giderlerini birlikte karşılama husus kat mülkiyeti kanununda da görülmektedir. Bu düzenlemelere göre, binanın bölümlerinde gerekli olan masraflara birincil dereceden sorumlu olmamak kaydıyla, bütüne ait giderlere katılım sağlamak zorunluluğu vardır. Birçok ailenin ortak barınma alanı olan binalarda,
- Kapıcı ücretleri,
- Bakım, onarım giderleri,
- Bina elektrik giderleri,
- Asansör giderleri,
- Temizlik giderleri
Ortak olarak ödenen giderler arasında yer almaktadır. Binanın farklı sorunlarına maddi kaynak sağlamak adına her kat malikinden düzenli olarak alınan ücretler aidat olarak adlandırılmıştır. Aidatlar ayrı ayrı her kat malikinin katılım sorumluluğu olduğu bir borçtur. Kat mülkiyeti hukukunda her bir kat malikinin genel giderlere eşit oranda katılması ön görülmüş olmakla birlikte, bina yönetimlerinde bu sorumluluklar farklı şekillerde oluşturulabilmektedir. Ödenmeyen aidatlar sebebiyle diğer kat maliklerine dava açmak suretiyle aidat ödeneklerinin temin edilmesi hakkı verilmiştir.
Kat mülkiyeti hukuku yürürlüğe girdiği 1965 yılından itibaren birçok değişikliğe uğramış, 2007 yılında yapılan köklü değişiklikler sonrası yürütme oldukça farklı bir yapıya bürünmüştür. En köklü değişiklikler arasında Toplu yapılara özel hükümler adıyla yeni bir bölümün eklenmiş olmasıdır. Düzenlenen yeni bölümde, bina yönetimleriyle ilgili hususlar, ortak kullanım alanlarının durumu ve bina yönetim planı gibi bazı hususlar yeniden düzenlenmiştir. Toplu olarak birlikte barınma ihtiyaçlarının karşılandığı yaşam alanlarına dair yönetmeliklerce öngörülen kat malikleri toplantıları, yönetim planı oluşumlarına katkı sağlamak, uyulması zorunlu olan yükümlülüklerden kaçınmamak ve binalar ile ilgili alınan kararlardan haberdar olmak ve uygulanmasına katkı sağlamak hususlarına özen göstermek gereklidir.
Aksi takdirde bina içerisinde yaşayan diğer kat malikleri kanun yoluyla bu tür sorumluluklarının yerine getirilmesini sağlama yoluna gidebilir. Binalarda yaşayan her kat maliki yasalar karşısında sorumlu olduğu gibi, her biri eşit haklara sahip olarak değerlendirilmektedir. Kanun ve yönetmelikler gereği binaların her türlü gelir giderleri oluşturulan bina yönetimlerinin sorumluluğuna verilmiş olup, meydana gelebilecek tüm sorumluluklarda, bina yönetim kurulları sorumlu görülmektedir.